穗府規(guī)〔2017〕6號(hào)
廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)
各區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：
根據(jù)省委、省政府關(guān)于加快盤(pán)活存量建設(shè)用地、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要部署，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)），充分調(diào)動(dòng)土地權(quán)利人和市場(chǎng)主體積極性，規(guī)范和促進(jìn)城市更新持續(xù)系統(tǒng)開(kāi)展，結(jié)合《廣州市城市更新辦法》（市政府令第134號(hào)）及其配套文件的實(shí)施情況，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、堅(jiān)持政府主導(dǎo)，加強(qiáng)統(tǒng)籌組織
（一）市、區(qū)政府成立由政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)審定城市更新規(guī)劃、計(jì)劃、資金使用安排、片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案、城市功能、產(chǎn)業(yè)布局、公共服務(wù)設(shè)施等重大事項(xiàng)，加強(qiáng)統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)，將城市更新作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的重點(diǎn)工作持續(xù)系統(tǒng)推進(jìn)。
市城市規(guī)劃委員會(huì)下設(shè)城市更新委員會(huì)，負(fù)責(zé)審議城市更新片區(qū)（項(xiàng)目）的控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案。城市更新委員會(huì)的工作程序、議事規(guī)則等事項(xiàng)按照市城市規(guī)劃委員會(huì)的規(guī)定執(zhí)行，委員增加土地利用、產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、實(shí)施評(píng)估等領(lǐng)域的城市更新專家和公眾代表。
市城市更新部門(mén)是城市更新工作的行政主管部門(mén)。各區(qū)政府是城市更新工作的第一責(zé)任主體。市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位應(yīng)建立常態(tài)化的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，形成工作合力。
城市更新項(xiàng)目應(yīng)符合城市規(guī)劃功能要求和城市總體規(guī)劃要求。涉及調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃的城市更新項(xiàng)目，須經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意，并納入城市更新年度計(jì)劃，同步啟動(dòng)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案的編制工作。城市更新項(xiàng)目須經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定并納入城市更新年度計(jì)劃方可實(shí)施；未納入城市更新年度計(jì)劃的，各區(qū)不得審批。
（二）城市更新應(yīng)綜合運(yùn)用“三舊”改造、規(guī)劃管理、產(chǎn)業(yè)扶持等政策，著力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，歷史文化街區(qū)活化利用，成片連片低效存量建設(shè)用地整備開(kāi)發(fā)，國(guó)有土地上舊廠房、舊樓宇和村級(jí)工業(yè)園的升級(jí)改造，舊村莊改造以及產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)等城市更新工作。
二、堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)
（三）市城市更新部門(mén)或區(qū)政府應(yīng)積極推進(jìn)成片連片更新改造，按照“多規(guī)合一”的要求，注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，編制片區(qū)策劃方案。涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，策劃方案應(yīng)當(dāng)包含控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案。
市城市更新部門(mén)應(yīng)會(huì)同市發(fā)展改革、工業(yè)信息、國(guó)土規(guī)劃、商務(wù)、科技創(chuàng)新、環(huán)保等部門(mén)，加強(qiáng)城市更新產(chǎn)業(yè)研究，通過(guò)城市更新推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目聚集，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、低碳化、集群化、國(guó)際化發(fā)展。
在城市更新中，同步規(guī)劃與開(kāi)發(fā)規(guī)模、服務(wù)人口規(guī)模相匹配的、為區(qū)域服務(wù)的市政道路、變電站、垃圾壓縮站等市政基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、體育、消防、停車(chē)場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施，并在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及土地供應(yīng)時(shí)保障設(shè)施用地，由改造主體優(yōu)先實(shí)施。
（四）片區(qū)策劃方案（含控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案）編制完成后，由市城市更新部門(mén)和市國(guó)土規(guī)劃部門(mén)會(huì)同屬地區(qū)政府等單位成立聯(lián)合工作小組，共同組織審查，必要時(shí)組織專家研究論證。形成審查意見(jiàn)后，由市城市更新部門(mén)提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。審議通過(guò)后，由市城市更新部門(mén)按規(guī)定程序進(jìn)行公示，并結(jié)合公眾意見(jiàn)修改完善。公示無(wú)重大分歧意見(jiàn)的，市城市更新部門(mén)應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)提交市城市規(guī)劃委員會(huì)城市更新委員會(huì)審議，并報(bào)市政府批準(zhǔn)。
（五）經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過(guò)的城市更新年度計(jì)劃項(xiàng)目，改造中不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田的前提下，可按規(guī)定程序申請(qǐng)修改土地利用總體規(guī)劃。
（六）納入城市更新年度計(jì)劃的國(guó)有土地上舊廠房項(xiàng)目，利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可允許不改變現(xiàn)有工業(yè)用地性質(zhì)自行改造，過(guò)渡期為5年。5年過(guò)渡期滿后，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，允許按新用途辦理用地手續(xù)。
原劃撥土地改造開(kāi)發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開(kāi)發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法協(xié)議出讓。改造開(kāi)發(fā)需變更原土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法按程序辦理規(guī)劃和用地手續(xù)。
上述改造項(xiàng)目確需擴(kuò)建、加建、改建的，應(yīng)符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈及面積占比、產(chǎn)值占比以及單位面積產(chǎn)值、增加值、稅收和投資強(qiáng)度等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并編制實(shí)施方案報(bào)區(qū)政府審定后，據(jù)此辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)。
（七）國(guó)有土地上舊廠房自行改造項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)同意以協(xié)議出讓方式供地的，按辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，扣減已繳納的原用途土地出讓金的未使用年限部分后補(bǔ)交土地出讓金。
完善歷史用地征收手續(xù)的城市更新項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)同意以協(xié)議出讓方式供地的，如改造前后用途均為工業(yè)用途的，按補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)時(shí)工業(yè)用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的40％計(jì)收土地出讓金。
科研、教育、醫(yī)療、體育機(jī)構(gòu)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，利用自有土地進(jìn)行城市更新改造的，改造開(kāi)發(fā)后土地用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。需辦理有償使用手續(xù)的，經(jīng)批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓方式供地，其中，教育、醫(yī)療、體育可按照相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的20％計(jì)收土地出讓金；保留工業(yè)用地性質(zhì)的科研用地在不低于國(guó)家、省規(guī)定的土地出讓最低價(jià)前提下，可以按照相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的20％計(jì)收土地出讓金；市級(jí)以上駐穗科研機(jī)構(gòu)的科研用途用地，科研按照相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的20％計(jì)收土地出讓金；其余商務(wù)設(shè)施性質(zhì)科研用地原自有部分可以按照相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的40％、增容部分按照相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的70％計(jì)收土地出讓金。上述情形項(xiàng)目均須在土地出讓合同中明確整體確權(quán)、不可分割轉(zhuǎn)讓和違反相關(guān)規(guī)定須按照商服用途補(bǔ)繳土地出讓金等內(nèi)容。
三、堅(jiān)持利益共享，推動(dòng)連片更新改造
（八）城市更新部門(mén)負(fù)責(zé)納入更新范圍、適用城市更新政策的低效存量建設(shè)用地的土地整備工作；統(tǒng)籌組織成片連片用地的整備開(kāi)發(fā)；以及對(duì)單個(gè)權(quán)屬人的土地，通過(guò)協(xié)商收購(gòu)、征收等方式收回國(guó)有土地使用權(quán)或征收集體土地。
成片連片用地的整備開(kāi)發(fā)應(yīng)編制整備開(kāi)發(fā)方案，對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，并依據(jù)城市更新政策確定改造范圍內(nèi)各地塊的改造方式，實(shí)現(xiàn)成片連片改造。改造方式包括土地權(quán)屬人自行改造或由政府收回土地使用權(quán)。
（九）國(guó)有土地上舊廠房?jī)?yōu)先申請(qǐng)自行改造應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
1．獨(dú)立分散、未納入成片連片收儲(chǔ)范圍；
2．控制性詳細(xì)規(guī)劃為非居住用地（保障性住房除外）。
（十）國(guó)有土地上舊廠房自行改造的，允許不改變用地性質(zhì)，按照規(guī)劃提高容積率自行建設(shè)多層工業(yè)廠房（含科技企業(yè)孵化器）。
改造后的房屋不分割轉(zhuǎn)讓的，可不增收工業(yè)用地土地出讓金；分割轉(zhuǎn)讓的，按照《關(guān)于科技企業(yè)孵化器建設(shè)用地的若干試行規(guī)定》（穗國(guó)土規(guī)劃〔2016〕278號(hào)）計(jì)收土地出讓金。
（十一）國(guó)有土地上舊廠房自行改造的，應(yīng)當(dāng)按照控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，將不低于該項(xiàng)目總用地面積15％的用地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，建成后無(wú)償移交政府。
用地面積不足15％的，將不足部分用地按市政府批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃容積率（整宗用地平均毛容積率）計(jì)算建筑面積，按辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)整宗用地國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)折算貨幣，上繳財(cái)政。
（十二）國(guó)有土地上舊廠房交由政府收回的，項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過(guò)并批復(fù)后，由土地整備或儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》及本實(shí)施意見(jiàn)執(zhí)行。
納入城市更新計(jì)劃、需收回土地使用權(quán)的項(xiàng)目，視為納入市土地儲(chǔ)備計(jì)劃。
（十三）國(guó)有土地上舊廠房交由政府收回，改為居?。ūＵ闲宰》砍猓┗蛏虡I(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的，可按照《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》第八條的規(guī)定計(jì)算補(bǔ)償款；也可以新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)按照《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》第八條規(guī)定的分配比例計(jì)算補(bǔ)償款，補(bǔ)償款應(yīng)按提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議前3個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算。
改為居住用地的，按規(guī)劃毛容積率2.0以內(nèi)計(jì)算補(bǔ)償款。改為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的，按規(guī)劃毛容積率2.5以內(nèi)計(jì)算補(bǔ)償款。
本實(shí)施意見(jiàn)所指補(bǔ)償款包含土地整理費(fèi)、修復(fù)費(fèi)用。
按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償?shù)?，因?guī)劃調(diào)整使土地價(jià)款發(fā)生增減的，收益補(bǔ)償不再調(diào)整。
本實(shí)施意見(jiàn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，應(yīng)按照《廣州市公開(kāi)出讓土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估宗地分配操作程序》（穗國(guó)房字〔2012〕9號(hào)）規(guī)定，搖珠選取兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估結(jié)果的平均值確定。
涉及辦理用地出讓手續(xù)的，經(jīng)地價(jià)評(píng)估、集體決策和公示程序后，由市國(guó)土規(guī)劃部門(mén)報(bào)省國(guó)土資源廳備案，抄送當(dāng)?shù)貙徲?jì)部門(mén)。
（十四）按第（十三）條規(guī)定收回國(guó)有土地上舊廠房的，可按以下規(guī)定給予補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)：
國(guó)有土地上舊廠房用地面積低于12萬(wàn)平方米，土地整備或儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原土地權(quán)屬人簽訂收地補(bǔ)償協(xié)議后12個(gè)月內(nèi)，土地權(quán)屬人完成權(quán)屬注銷(xiāo)并實(shí)物交地的，可按土地出讓成交價(jià)款或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款的10％給予獎(jiǎng)勵(lì)；在24個(gè)月內(nèi)完成的，可按土地出讓成交價(jià)款或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款的5％給予獎(jiǎng)勵(lì)。
國(guó)有土地上舊廠房用地面積不低于12萬(wàn)平方米，土地權(quán)屬人按照收地補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定時(shí)限完成權(quán)屬注銷(xiāo)并實(shí)物交地的，可按土地出讓成交價(jià)款或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款的10％給予獎(jiǎng)勵(lì)。
簽訂收地補(bǔ)償協(xié)議后，可按新規(guī)劃用途基準(zhǔn)地價(jià)40％預(yù)付補(bǔ)償款。
收地補(bǔ)償方案經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過(guò)并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，經(jīng)雙方協(xié)商一致，土地整備或儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原土地權(quán)屬人應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
（十五）除第（十三）條規(guī)定情形外，國(guó)有土地上舊廠房權(quán)屬人申請(qǐng)由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容積率2.0商業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40％計(jì)算補(bǔ)償款。補(bǔ)償款應(yīng)按提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議前3個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算。
（十六）屬于同一企業(yè)集團(tuán)、涉及多宗國(guó)有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12萬(wàn)平方米），可整體策劃改造，應(yīng)將不少于42.5％的權(quán)屬用地面積交由政府收回，按第（十五）條規(guī)定實(shí)施補(bǔ)償；剩余非商品住宅規(guī)劃用地可以協(xié)議出讓、自行改造。
自行改造地塊位于越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙區(qū)的，土地權(quán)屬人可按納入整體策劃改造的多宗土地總用地面積毛容積率1.0計(jì)算非住宅規(guī)劃?rùn)?quán)益建筑面積；位于花都、增城、從化區(qū)的，可按納入整體策劃改造的多宗土地總用地面積毛容積率0.8計(jì)算非住宅規(guī)劃?rùn)?quán)益建筑面積。
自行改造用地的公建配套應(yīng)當(dāng)按照第（十一）條的規(guī)定執(zhí)行。
規(guī)劃建筑面積超過(guò)權(quán)益建筑面積的部分，應(yīng)將該部分不少于50％的規(guī)劃建筑面積，按辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)自行改造地塊整宗用地國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)折算貨幣，上繳財(cái)政。
（十七）經(jīng)批準(zhǔn)由改造主體自行改造的項(xiàng)目，涉及多個(gè)土地權(quán)屬人需整合歸宗的，可按以下方式之一實(shí)施：
1．由改造主體以協(xié)商收購(gòu)、合作入股等方式實(shí)施整備。
2．由政府作為協(xié)商的組織者和監(jiān)督者，組織改造主體與其他土地權(quán)屬人進(jìn)行三方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，由改造主體實(shí)施整備。
3．由政府收回土地使用權(quán)實(shí)施整備。
改造主體自主實(shí)施整備的，可憑經(jīng)批復(fù)的改造方案及與其他權(quán)屬人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，按照新規(guī)劃用途辦理用地手續(xù)。
由政府實(shí)施整備收回的土地，規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌等方式公開(kāi)出讓；規(guī)劃為非經(jīng)營(yíng)性用地的，可以劃撥或協(xié)議出讓給改造主體，整備費(fèi)用納入改造成本。
（十八）經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，用地面積不低于150畝、村社同意由區(qū)政府統(tǒng)一招商、用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成片連片集體舊廠房、村級(jí)工業(yè)園，可以按照以下方式單獨(dú)改造：
鼓勵(lì)集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地，參照國(guó)有土地舊廠房政策實(shí)施改造，無(wú)償移交用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)部分的用地參照第（十一）條規(guī)定執(zhí)行。
保留集體用地性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照控制性詳細(xì)規(guī)劃要求用作產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并將不低于該項(xiàng)目總用地面積15％的用地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，建成后無(wú)償移交政府。用地面積不足15％的，將不足部分用地按市政府批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃容積率（整宗用地平均毛容積率）計(jì)算建筑面積，按整宗用地國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)折算貨幣，上繳財(cái)政。若村社有留用地指標(biāo)的，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)性用地面積30％為上限按1∶1優(yōu)先抵扣。
經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，用地面積低于150畝、不納入舊村全面改造和微改造的集體舊廠房、村級(jí)工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，單獨(dú)申請(qǐng)改造的，可以按照以下方式改造：
有合法用地手續(xù)的村集體建設(shè)用地，在規(guī)劃承載容量允許的前提下，按現(xiàn)狀用地面積和毛容積率1.8計(jì)算權(quán)益建筑面積，由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造。超過(guò)計(jì)算權(quán)益建筑面積部分的規(guī)劃建筑面積應(yīng)按照4∶3∶3的比例，由市政府、區(qū)政府、村集體進(jìn)行分配。
已完善集體建設(shè)用地手續(xù)的村集體歷史用地部分，應(yīng)將30％的經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地后無(wú)償交給政府，剩余的用地由村集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)劃自行改造。若村社有留用地指標(biāo)的，可以留用地指標(biāo)按1∶1抵扣應(yīng)交給政府的用地，已抵扣部分用地由村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造。鼓勵(lì)集中連片安排留用地。將30％的經(jīng)營(yíng)性用地?zé)o償交給政府、剩余的用地?zé)o法按照規(guī)劃獨(dú)立改造的，應(yīng)將規(guī)劃建筑面積的30％部分按改造方案批復(fù)時(shí)整宗用地國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)折算貨幣，交由區(qū)政府統(tǒng)籌用于周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
（十九）舊村莊更新改造項(xiàng)目按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定融資地價(jià)，核算融資面積，融資地價(jià)評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮舊村莊改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置、開(kāi)發(fā)周期等綜合因素。融資地價(jià)應(yīng)為提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議前12個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。
（二十）2007年6月30日之前已建的歷史集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)，已完善歷史用地手續(xù)的，可按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量。
四、堅(jiān)持放管結(jié)合，提高審批效率
（二十一）納入城市更新計(jì)劃的老舊小區(qū)微改造、舊村莊微改造、舊廠房微改造和舊樓宇微改造項(xiàng)目，由區(qū)政府審定項(xiàng)目實(shí)施方案。區(qū)政府應(yīng)制定相應(yīng)的微改造規(guī)劃、消防、施工等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和審批流程。舊村莊微改造項(xiàng)目涉及融資地塊出讓、村級(jí)工業(yè)園拆除重建的，應(yīng)報(bào)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。
納入城市更新年度計(jì)劃的舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目實(shí)施方案審核下放區(qū)政府。實(shí)施方案中關(guān)于市本級(jí)城市更新資金、融資地塊出讓的事項(xiàng)，由市城市更新部門(mén)組織審核。經(jīng)審核通過(guò)的實(shí)施方案，報(bào)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。
納入城市更新年度計(jì)劃的舊村莊全面改造項(xiàng)目實(shí)施方案審核下放區(qū)政府。實(shí)施方案中關(guān)于融資地價(jià)、改造成本（含村民復(fù)建量）、復(fù)建資金監(jiān)管的事項(xiàng)，由市城市更新部門(mén)組織審核。經(jīng)審核通過(guò)的實(shí)施方案，報(bào)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。
舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目位于市“十三五”規(guī)劃重點(diǎn)功能區(qū)、“一江兩岸三帶”、舊城54平方公里、地鐵城際鐵路站點(diǎn)周邊800米范圍內(nèi)以及不屬于上述范圍但總用地面積12萬(wàn)平方米以上的城市更新項(xiàng)目，應(yīng)提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，重點(diǎn)審議項(xiàng)目的城市功能、規(guī)劃定位。
市發(fā)展改革、國(guó)土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)應(yīng)加大簡(jiǎn)政放權(quán)力度，將涉及城市更新項(xiàng)目批后實(shí)施的立項(xiàng)、規(guī)劃、國(guó)土等行政審批事權(quán)下放區(qū)政府，其中：屬于市政府規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定市級(jí)部門(mén)行使的職權(quán)，依法授權(quán)區(qū)政府行使；屬于法律、法規(guī)規(guī)定市級(jí)部門(mén)行使的職權(quán)，依法委托區(qū)政府行使；區(qū)政府可指定區(qū)城市更新或國(guó)土規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理，提高工作效率。
事權(quán)下放后，市城市更新部門(mén)要加強(qiáng)政策制定、計(jì)劃管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、指導(dǎo)檢查、監(jiān)督考評(píng)等工作；區(qū)政府應(yīng)制定事權(quán)下放承接工作方案，明確操作標(biāo)準(zhǔn)和工作程序，高效系統(tǒng)推進(jìn)城市更新工作。
加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃與政府投資計(jì)劃的銜接，使用市財(cái)政資金的城市更新項(xiàng)目，由市城市更新部門(mén)統(tǒng)籌將年度項(xiàng)目及資金計(jì)劃報(bào)市發(fā)展改革委，由市發(fā)展改革委審核后納入年度市政府投資計(jì)劃，并做好清單管理。
（二十二）項(xiàng)目改造方案涉及完善歷史用地手續(xù)的，依規(guī)定批準(zhǔn)完善歷史用地手續(xù)并批復(fù)改造方案（含供地方式）后，國(guó)土規(guī)劃部門(mén)應(yīng)及時(shí)辦理供地手續(xù)。
（二十三）建立城市更新多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)改造機(jī)制。舊區(qū)更新項(xiàng)目可與新區(qū)更新項(xiàng)目組合招商，確定改造主體。
（二十四）鼓勵(lì)和引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。村集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造需整合國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)將規(guī)劃地塊范圍內(nèi)不可分割且不可單獨(dú)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，并辦理土地有償使用手續(xù)。
（二十五）舊村改造中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查應(yīng)當(dāng)客觀真實(shí)反映舊村現(xiàn)狀情況，村民房屋符合歷史用地條件的，按照相關(guān)政策納入改造成本；不符合歷史用地條件的，由區(qū)政府結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，符合標(biāo)準(zhǔn)的，納入改造成本?；A(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以引入合作企業(yè)，更新部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查和監(jiān)督管理。引入合作企業(yè)的公告時(shí)限參照《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》的規(guī)定，不少于45日。區(qū)政府可以組織村為主體編制舊村改造實(shí)施方案。
舊村改造實(shí)施方案提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議前，由各區(qū)結(jié)合實(shí)際形成方案表決稿，表決稿須經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會(huì)議表決通過(guò)，表決內(nèi)容應(yīng)是拆遷安置總量、補(bǔ)償具體方案等直接涉及村民利益相關(guān)內(nèi)容。舊村改造實(shí)施方案經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議并批復(fù)后，在3年之內(nèi)經(jīng)村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80％以上表決通過(guò)的，批復(fù)生效實(shí)施。
舊村規(guī)模較大、整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，可按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用；舊村規(guī)模較大、分期實(shí)施改造、分步搬遷的，可按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用。舊村改造拆遷獎(jiǎng)勵(lì)可納入改造成本，具體辦法由區(qū)政府研究確定。舊村改造復(fù)建建安工程費(fèi)不含地下室建設(shè)費(fèi)用。
（二十六）土地登記為自然村（或單個(gè)經(jīng)濟(jì)社）的，自然村（或單個(gè)經(jīng)濟(jì)社）可以作為改造主體申請(qǐng)改造。土地登記為行政村的，在征得行政村（或經(jīng)濟(jì)聯(lián)社）同意后，自然村（或單個(gè)經(jīng)濟(jì)社）可以作為改造主體申請(qǐng)改造。
五、堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，加強(qiáng)激勵(lì)約束
（二十七）城市更新工作要嚴(yán)守廉政紀(jì)律，加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)排查，規(guī)范改造資金使用，嚴(yán)格監(jiān)督管理，實(shí)施跟蹤評(píng)估，保證改造開(kāi)發(fā)工作規(guī)范健康開(kāi)展。
（二十八）工業(yè)企業(yè)遺留場(chǎng)地再開(kāi)發(fā)利用需依法進(jìn)行調(diào)查、監(jiān)測(cè)、評(píng)估，原為關(guān)停搬遷工業(yè)企業(yè)原址場(chǎng)地再開(kāi)發(fā)利用的，場(chǎng)地使用權(quán)人需開(kāi)展環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作；認(rèn)定為污染場(chǎng)地的，應(yīng)進(jìn)行治理修復(fù)，確保土壤環(huán)境質(zhì)量滿足后續(xù)使用要求。
（二十九）城市更新項(xiàng)目可在土地出讓條件中限定未來(lái)商品住宅最高售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
（三十）開(kāi)展城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，完善更新數(shù)據(jù)庫(kù)。工業(yè)信息、國(guó)土規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門(mén)應(yīng)與城市更新部門(mén)建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制。
（三十一）成立廣州城市更新基金，重點(diǎn)支持采取政府與社會(huì)資本合作模式（PPP）的老舊小區(qū)微改造、歷史文化街區(qū)保護(hù)、公益性項(xiàng)目、土地整備等城市更新項(xiàng)目。
（三十二）支持國(guó)有全資公司依法參與，對(duì)公益性城市更新項(xiàng)目實(shí)施改造，按保本微利的原則核定項(xiàng)目收益。
（三十三）市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政每年可安排一定比例的土地出讓收入用于城市更新，重點(diǎn)支持城市更新涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房項(xiàng)目建設(shè)、土地整備等，統(tǒng)籌平衡城市更新項(xiàng)目之間的利益。
（三十四）納入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目涉及使用新增建設(shè)用地指標(biāo)的，市國(guó)土規(guī)劃部門(mén)應(yīng)在年度土地利用計(jì)劃中予以保障。
（三十五）啟動(dòng)城市更新地方性法規(guī)立法工作，按照市人大立法要求抓緊制定。
（三十六）市城市更新部門(mén)要統(tǒng)籌建立健全項(xiàng)目批后監(jiān)管機(jī)制，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
各區(qū)城市更新部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施項(xiàng)目的日常監(jiān)管和動(dòng)態(tài)巡查，在實(shí)施方案批復(fù)后3個(gè)月內(nèi)與項(xiàng)目改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施及改造主體責(zé)任。
（三十七）改造過(guò)程中需調(diào)整改造方案的，應(yīng)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
（三十八）城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體未按照批準(zhǔn)的改造方案推進(jìn)實(shí)施的，區(qū)政府應(yīng)督促項(xiàng)目單位整改。
非因政府原因，未按照改造方案實(shí)施改造并拒不整改的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策。
完善歷史用地手續(xù)的舊廠房項(xiàng)目未在改造方案批準(zhǔn)后兩年內(nèi)實(shí)施改造的，相應(yīng)扣減所在區(qū)的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。
（三十九）結(jié)合省政府耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任履行情況，對(duì)城市更新實(shí)行年度考核，重點(diǎn)考核常態(tài)化工作機(jī)制建設(shè)、專項(xiàng)政策資金配套、年度改造任務(wù)完成情況、改造項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管等工作。考核結(jié)果作為土地利用年度計(jì)劃管理及實(shí)施獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)。
（四十）本實(shí)施意見(jiàn)自發(fā)布之日起施行，有效期5年?！稄V州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2016〕56號(hào)）等相關(guān)政策文件與本實(shí)施意見(jiàn)不一致的，按本實(shí)施意見(jiàn)執(zhí)行。
本意見(jiàn)施行前，項(xiàng)目改造方案已通過(guò)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議或已批復(fù)且仍在有效期內(nèi)的，不適用本意見(jiàn)。
經(jīng)區(qū)政府同意且經(jīng)村民表決通過(guò)的村級(jí)工業(yè)園改造方案，可適用《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》第十三條的規(guī)定，也可適用本實(shí)施意見(jiàn)。
廣州市人民政府
2017年6月5日
廣州市人民政府辦公廳秘書(shū)處 2017年6月5日印發(fā)
