穗府辦規(guī)〔2019〕5號

廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知

各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

廣州市人民政府辦公廳

2019年4月18日

廣州市深入推進城市更新工作實施細則

為貫徹落實《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號），加快推進城市更新工作，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

一、堅持規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)，有序推進城市更新

（一）國土空間規(guī)劃要強化城市發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)，按照“多規(guī)合一”和全市“一盤棋”的要求，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，落實城市更新等重點工作，優(yōu)先保障重大項目用地需求；城市更新建設(shè)規(guī)劃、行動計劃要依據(jù)國土空間規(guī)劃，合理劃定城市更新重點區(qū)域范圍，積極引領(lǐng)成片連片更新改造，指導(dǎo)城市更新項目有序推進。

二、動態(tài)調(diào)整“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫

（二）“三舊”改造標圖建庫實行動態(tài)調(diào)整，每季度調(diào)整一次，政府重點項目可實時申請調(diào)整。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局于每年12月底前報省自然資源廳備案。納入“三舊”改造標圖建庫和辦理完善歷史用地手續(xù)的用地時間為2009年12月31日前。數(shù)據(jù)申報統(tǒng)一使用2000國家大地坐標系，各有關(guān)部門配合做好基礎(chǔ)資料共享。

三、推進舊村全面改造

（三）舊村全面改造項目因用地和規(guī)劃條件限制無法實現(xiàn)資金平衡的，區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）可采用征收等方式整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的其他用地作為安置和公益設(shè)施用地，采用協(xié)議或劃撥方式納入舊村改造一并實施建設(shè)，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償?shù)确绞皆谌珔^(qū)統(tǒng)籌平衡；市重點項目可在全市統(tǒng)籌平衡。

（四）優(yōu)化改造成本核算。舊村全面改造涉及的土壤環(huán)境調(diào)查評估及處理、地價評估、土地勘測定界、審批時測算的土地出讓金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆遷獎勵（從不可預(yù)見費中單列）等實際發(fā)生的費用增加納入改造成本。拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3％。

具體項目的改造成本核算由區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）研究確定。改造成本中屬于動態(tài)調(diào)整的項目，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局按年度動態(tài)調(diào)整。

（五）鼓勵舊村改造采用先收購房屋后回購的方式實施補償。對采用政府征收方式改造的，可由征收主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋（含符合“三舊”改造補償政策的房屋），本村村民（戶籍人口）按照人均建筑面積50平方米的標準、建安成本回購住房；在規(guī)定時間內(nèi)完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建筑面積不高于25平方米給予回購住房獎勵。村集體物業(yè)由村民按照股份分享。收購價由區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）結(jié)合實際情況研究后確定。

（六）對采用自主改造、與有關(guān)單位合作改造的舊村，可由村集體經(jīng)濟組織或由其成立的全資子公司、村集體經(jīng)濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司或者村集體經(jīng)濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方作為改造主體，參照本細則第（五）條的規(guī)定實施收購補償。收購價由改造主體委托第三方機構(gòu)評估，報區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）研究后確定。村集體經(jīng)濟組織需按規(guī)定將改造范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地全部申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

（七）舊村全面改造項目中的復(fù)建安置房可納入棚戶區(qū)改造計劃，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。

（八）規(guī)范舊村全面改造引入合作企業(yè)招商工作。經(jīng)區(qū)城市更新部門審查符合政策的，由村集體經(jīng)濟組織通過廣州公共資源交易平臺或區(qū)“三資”平臺招商，確定合作企業(yè)。

四、加大國有土地上舊廠改造收益支持

（九）原土地權(quán)利人申請自行改造的“三舊”用地，以協(xié)議出讓方式供地的，按辦理土地有償使用手續(xù)時新規(guī)劃用途市場評估價的70％繳交土地出讓金。“工改工”項目無需繳交土地出讓金，但M0用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）除外。

（十）科研、教育、醫(yī)療、體育機構(gòu)利用自有土地進行城市更新改造的，按《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）第（七）條的規(guī)定繳交土地出讓金。

（十一）“三舊”用地發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)（即M0用地），按照市M0用地的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十二）舊廠改造交由政府收回，改為居住或商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地的，居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高于公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的60％計算補償款。居住用地毛容積率2.0以上、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地毛容積率2.5以上部分，按該部分的公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的10％計算補償款。

（十三）除本細則第（十二）條規(guī)定情形外，舊廠原土地權(quán)利人申請由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容積率2.5商業(yè)用途市場評估價的50％計算補償款。原土地權(quán)利人與土地儲備機構(gòu)簽訂收地協(xié)議后12個月內(nèi)完成交地的，可按上述商業(yè)用途市場評估價的10％給予獎勵。

（十四）市場評估價的有效期按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定執(zhí)行。補償款支付方式由土地儲備機構(gòu)與原土地權(quán)利人自行協(xié)商。原土地權(quán)利人選擇公開出讓后分成的，原則上預(yù)付補償款不超過新規(guī)劃用途基準地價的60％。

（十五）“三舊”自行改造屬于經(jīng)營性項目的（“工改工”除外），原土地權(quán)利人應(yīng)將不低于該項目用地面積的15％用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性設(shè)施建設(shè)，改造主體建成后無償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經(jīng)區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）同意，可由改造主體拆平后無償移交政府。移交的用地不需繳交土地出讓金。

根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，前款公益性用地面積不足15％的（含改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地的），將不足部分用地按政府批準的控制性詳細規(guī)劃容積率（整宗用地平均毛容積率）計算建筑面積，按辦理土地有償使用手續(xù)時整宗用地國有土地上房屋市場評估均價（不含土地出讓金）折算土地價款，納入應(yīng)繳交的土地出讓金范圍上繳財政。

（十六）“工改工”自行改造項目，原土地權(quán)利人應(yīng)按照控制性詳細規(guī)劃將涉及的公益性用地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性設(shè)施建設(shè)，改造主體建成后無償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經(jīng)區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）同意，可由改造主體拆平后無償移交政府。移交的用地不需繳交土地出讓金。

五、推進成片連片改造

（十七）舊城連片改造項目，經(jīng)改造范圍內(nèi)90％以上住戶（或權(quán)屬人）表決同意，在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）作為征收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標等方式確定改造主體（土地使用權(quán)人），待完成拆遷補償后，與改造主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

（十八）成片連片改造范圍內(nèi)未能納入標圖建庫的建設(shè)用地及現(xiàn)狀建筑，可結(jié)合城市更新（“三舊”）政策進行合理補償。涉及的農(nóng)用地和未利用地按相關(guān)規(guī)定辦理。

（十九）成片連片改造項目可按照“價值相等、自愿互利、憑證置換”的原則進行土地置換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間的土地置換。

六、推進城市更新微改造

（二十）城市更新改造應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續(xù)，注重人居環(huán)境改善，精細化推進城市更新。舊村微改造應(yīng)注重歷史文化和自然生態(tài)保護，提升人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。舊城鎮(zhèn)微改造應(yīng)注重消除居住安全隱患，完善生活設(shè)施，實現(xiàn)老城區(qū)品質(zhì)和功能提升；對歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史文化建筑，嚴格按照“修舊如舊、建新如故”的原則進行保護性整治更新。舊廠微改造應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、土地節(jié)約集約利用，充分調(diào)動土地權(quán)利人的積極性，鼓勵金融、文化教育、養(yǎng)老、體育等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展。

七、加大城市更新項目支持力度

（二十一）推動事權(quán)下放，將符合控制性詳細規(guī)劃的城市更新片區(qū)策劃方案、更新項目實施方案的審定權(quán)按程序委托各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）實施。

將一江兩岸三帶，重點城市主干道兩側(cè)，重點功能區(qū)，54平方公里舊城區(qū)，重要生態(tài)管控區(qū)，歷史文化街區(qū)，名村，名鎮(zhèn)，不可移動文物周邊等重點區(qū)域范圍外的更新項目涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的審批權(quán)依法按程序委托各區(qū)政府實施。黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟區(qū)按已經(jīng)市政府下放或委托權(quán)限的有關(guān)規(guī)定辦理。

（二十二）村民改造意愿強烈且符合全面改造條件的舊村，已完成微改造的，也可申請全面改造。

（二十三）國有企業(yè)利用自有存量用地建設(shè)租賃住房，按城市更新（“三舊”）政策可協(xié)議出讓的，土地出讓金的繳交按本細則第（九）條的規(guī)定辦理。涉及移交公益性用地的，按本細則第（十五）條的規(guī)定辦理。

（二十四）村集體經(jīng)濟組織可利用集體建設(shè)用地（含村經(jīng)濟發(fā)展留用地）、復(fù)建集體物業(yè)用地建設(shè)租賃住房。

（二十五）城市更新項目涉及繳交土地出讓金可分期繳納，首次繳交比例不低于30％，余款1年內(nèi)繳清。

八、加快完善歷史用地手續(xù)

（二十六）加快推進“工改工”和“工改商”等完善歷史用地征收手續(xù)工作。原以劃撥方式取得的和完善歷史用地征收手續(xù)后的“工改工”用地，涉及以協(xié)議出讓方式供應(yīng)的，按辦理土地有償使用手續(xù)時同地段工業(yè)用途市場評估價的40％繳交土地出讓金，“工改商”等用地按本細則第（九）條的規(guī)定繳交土地出讓金。涉及移交公益性用地的，按本細則第（十五）、（十六）條的規(guī)定辦理。

完善歷史用地征收手續(xù)后的“工改商品住宅”或“工改其他公共設(shè)施”等用地（舊村改造的除外），由政府按國有土地上舊廠改造政策收儲。

（二十七）已批準完善歷史用地征收手續(xù)的用地，憑改造方案批復(fù)申辦規(guī)劃、國土等后續(xù)報建審批手續(xù)，參照本市申請使用建設(shè)用地政策的規(guī)定辦理。

已批準完善集體建設(shè)用地手續(xù)的用地，在改造前需按規(guī)定抵扣或預(yù)支村經(jīng)濟發(fā)展留用地指標，納入舊村全面改造的除外。

九、其他

（二十八）本細則自印發(fā)之日起施行，有效期5年。城市更新項目實施方案在本細則印發(fā)前已通過市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組或原市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組等審議且仍在有效期內(nèi)的，按實施方案批準時的政策執(zhí)行；已過有效期的，按程序重新報批。

公開方式：主動公開

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2019年4月18日印發(fā)