一、城市更新項(xiàng)目分類
（一）按改造力度劃分：整治、改建和拆建
按照改造力度由弱到強(qiáng)，城市更新項(xiàng)目可分為整治類、改建類和拆建類三種類型。不同城市命名略有不同，但實(shí)質(zhì)相近，例如深圳將城市更新項(xiàng)目分為綜合整治類、功能改變類和拆除重建類（分別對(duì)應(yīng)整治、改建和拆建）；廣州分為全面改造（對(duì)應(yīng)拆建）和微改造（對(duì)應(yīng)整治和改建）；中山分為微改造、局部改造和全面改造（分別對(duì)應(yīng)整治、改建和拆建）。
表1. 城市更新項(xiàng)目分類：以灣區(qū)城市為例
整治類項(xiàng)目改造力度最弱、審批條件最寬松，房企參與相對(duì)較少。整治類項(xiàng)目不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，以消除安全隱患、完善現(xiàn)狀功能等為目的，一般不增加建筑面積。審批程序簡(jiǎn)化，主要由區(qū)政府負(fù)責(zé)審批、實(shí)施、竣工驗(yàn)收和后續(xù)監(jiān)管。改造資金主要來自市/區(qū)政府、權(quán)利人等。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可視為整治類城市更新的一種。整治類城市更新利潤(rùn)較薄，以裝修修繕為主，房企參與相對(duì)較少。
改建類項(xiàng)目改造力度居中、一般需由市級(jí)城市更新管理部門審批，房企一般可通過改造、持有運(yùn)營(yíng)的等方式參與項(xiàng)目。改建類項(xiàng)目一般不改變土地使用權(quán)的權(quán)力主體和使用期限，在不全部拆除的前提下進(jìn)行局部拆除或加建，可實(shí)施土地用途變更，部分城市可增加建筑面積（但一般會(huì)對(duì)建筑面積增幅設(shè)限，例如珠海要求不超過30%）。房企可通過改造、持有運(yùn)營(yíng)等方式參與項(xiàng)目，代表案例如萬科上海哥倫比亞公園。
圖1. 改建類城市更新項(xiàng)目案例：萬科上海哥倫比亞公園
拆建類項(xiàng)目改造力度最強(qiáng)、審批最嚴(yán)格，是房企參與城市更新的主要形式。拆建類項(xiàng)目對(duì)城市更新單元內(nèi)原有建筑物進(jìn)行拆除并重新規(guī)劃建設(shè)，可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體、可能變更部分土地性質(zhì)。拆建類項(xiàng)目流程較復(fù)雜，審批機(jī)構(gòu)涉及區(qū)、市城市更新管理部門，流程包括更計(jì)劃立項(xiàng)、專項(xiàng)規(guī)劃審批、實(shí)施主體確認(rèn)、用地出讓等環(huán)節(jié)。拆建類項(xiàng)目分為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、政府和市場(chǎng)合作三種模式，每種模式下房企墊資壓力和項(xiàng)目周期有所差異。
表2. 拆建類項(xiàng)目的三種主要模式（億元）
（二）按改造對(duì)象劃分：村改、城改和廠改
按照改造對(duì)象劃分，城市更新項(xiàng)目分為“舊村”、“舊城”、“舊廠”改造三種類型。
“舊村”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)人居環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，土地以集體所有性質(zhì)為主的村集體成員聚居區(qū)域2。舊村改造的地塊，村集體可選擇保留集體土地性質(zhì)或按規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。其中，復(fù)建安置地塊轉(zhuǎn)為國(guó)有土地一般可采用劃撥方式，融資地塊轉(zhuǎn)為國(guó)有土地可采用招拍掛公開出讓或協(xié)議出讓。
“舊城”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)人居環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，土地以國(guó)有性質(zhì)為主的城鎮(zhèn)居民生活生產(chǎn)區(qū)域。舊城改造的地塊，一般在完成拆遷補(bǔ)償后由市國(guó)土資源主管部門按國(guó)有土地公開出讓程序出讓。
“舊廠”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)建成較早的工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施，以及工業(yè)物資存儲(chǔ)用房等4。舊廠用地包括工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地?！芭f廠”改造包括“工改工”、“工改住、商”、“工改M0”等類型。
從項(xiàng)目周期來看，“舊廠”改造周期最短，且一般“工改工”項(xiàng)目短于“工改住、商”項(xiàng)目。
“舊村”、“舊城”改造周期長(zhǎng)且不確定性高，主要來自拆遷權(quán)利人數(shù)量眾多、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，談判周期長(zhǎng)，同時(shí)在項(xiàng)目立項(xiàng)和審批階段，房企需就項(xiàng)目容積率和規(guī)劃等問題與政府溝通。以深圳標(biāo)桿村改項(xiàng)目“南山區(qū)大沖村”為例，項(xiàng)目從房企簽訂意向合作書到村民簽約耗時(shí)3年、從簽訂意向合作書到項(xiàng)目首期開盤耗時(shí)7年。
“舊廠”改造業(yè)主結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，房企一般只需要與原業(yè)主做好協(xié)商，配合政府政策執(zhí)行即可。其中，“工改住、商”項(xiàng)目變現(xiàn)能力更強(qiáng)、利潤(rùn)更高，是房企的關(guān)注重點(diǎn)，但由于規(guī)劃審批環(huán)節(jié)政企雙方在容積率和項(xiàng)目規(guī)劃上有一定的博弈時(shí)間，項(xiàng)目周期比“工改工”項(xiàng)目更長(zhǎng)。“工改工”項(xiàng)目周期短但銷售流動(dòng)性差，房企一般通過持有運(yùn)營(yíng)的方式取得回報(bào)。近年來，主要城市“舊廠”改造項(xiàng)目占比呈現(xiàn)增高趨勢(shì)，且“工改工”項(xiàng)目立項(xiàng)占比較高。
二、城市更新項(xiàng)目的孵化經(jīng)歷步驟
本部分重點(diǎn)討論房企參與較多的拆建類城市更新項(xiàng)目流程。拆建類城市更新項(xiàng)目分為四大步驟，（1）計(jì)劃立項(xiàng)、（2）專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、（3）實(shí)施主體確認(rèn)和（4）土地獲取，完成四個(gè)步驟耗時(shí)可達(dá)5-8年，流程越靠前項(xiàng)目不確定性越高。
圖2. 拆建類城市更新流程與周期
(一)計(jì)劃立項(xiàng)
指項(xiàng)目申請(qǐng)納入“城市更新單元計(jì)劃”。申報(bào)主體可以為權(quán)利主體（如村委會(huì)等）、由權(quán)利主體委托的市場(chǎng)主體（如房企）、或市/區(qū)政府，項(xiàng)目申報(bào)需滿足一定前提，如達(dá)到最小改造規(guī)模、補(bǔ)公用地達(dá)到一定比重、改造意愿滿足條件等。其中，改造意愿征集是立項(xiàng)前的關(guān)鍵步驟，不同城市要求有所不同，如深圳為單地塊“雙2/3”，珠海為舊住宅“雙95%”，非舊住宅“雙3/4”。在完成意愿征集后，申報(bào)主體可向區(qū)更新辦提交申報(bào)材料，經(jīng)區(qū)、市兩級(jí)審批后項(xiàng)目納入“城市更新單元計(jì)劃”，標(biāo)志立項(xiàng)成功。
圖3. 城市更新流程第一步：計(jì)劃立項(xiàng)
表3. 代表城市拆建類城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)條件
(二)專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批
指“城市更新單元規(guī)劃”的編制和審批，通常需在立項(xiàng)公告后一定時(shí)限內(nèi)完成方案報(bào)送，如深圳要求1年。在這一流程中，申報(bào)主體一般首先向主管部門申請(qǐng)核查土地及建筑物信息，再聘請(qǐng)有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃方案，并與規(guī)劃國(guó)土部門深入溝通、報(bào)審，以獲得對(duì)公司有利的批復(fù)指標(biāo)。專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批是房企就容積率、配建要求等與政府進(jìn)行博弈的過程，通常需要耗時(shí)1-2年。
圖4. 城市更新流程第二步：專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批
(三)確定實(shí)施主體
指通過簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》等方式形成單一實(shí)施主體的過程。這一階段房企首先與原權(quán)力主體簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，再向區(qū)舊改部門申請(qǐng)認(rèn)證實(shí)施主體資格，認(rèn)證通過后與區(qū)舊改部門簽訂監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。這一步驟通常耗時(shí)1-3年，部分城市為縮短項(xiàng)目周期，不絕對(duì)要求100%的簽約比例。如珠海規(guī)定，項(xiàng)目在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)2年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)實(shí)施主體的，如果已簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例不低于95%，市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。
(四)土地獲取
指實(shí)施主體完成建筑物拆除、原房地產(chǎn)證注銷等工作后，與政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同，標(biāo)志舊改項(xiàng)目正式孵化完成。舊改項(xiàng)目土地一般采用“招拍掛”公開出讓，少數(shù)地區(qū)允許協(xié)議出讓。2018年4月，廣東省發(fā)布粵國(guó)土[2018]3號(hào)文，首次允許舊改用地協(xié)議出讓，對(duì)廣東舊改項(xiàng)目的推進(jìn)作用巨大。（3號(hào)文規(guī)定，三舊改造用地屬政府收儲(chǔ)后再次供地的，須以招拍掛方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。）
圖5. 城市更新流程第三、四步：確定實(shí)施主體、土地獲取
三、城市更新項(xiàng)目融資
（一）外部融資：銀行貸款門檻較高，前端資金依賴非標(biāo)
城市更新項(xiàng)目獲取銀行貸款的門檻較高，一般需滿足簽約率雙100%（簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的面積及戶數(shù)均達(dá)到100%），或已確認(rèn)實(shí)施主體后才可申請(qǐng)銀行的拆遷貸。在此之前，項(xiàng)目大部分融資通過私募基金、信托非標(biāo)、民間資本等方式解決。
圖6. 城市更新項(xiàng)目全流程融資渠道梳理
總體來看，城市更新項(xiàng)目的融資渠道主要分為三類，一是銀行貸款、二是非標(biāo)融資、三是引入合作方。
（1）銀行貸款門檻最高，拆遷貸一般要求過專規(guī)且《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》簽約率達(dá)到一定比例，或已經(jīng)確認(rèn)實(shí)施主體才可申請(qǐng)；并購(gòu)貸主要針對(duì)股權(quán)收購(gòu)發(fā)放，但一般底層資產(chǎn)需滿足土地開發(fā)投資額達(dá)到25%以上，在項(xiàng)目前期操作空間較小；開發(fā)貸在項(xiàng)目滿足“432”條件后可申請(qǐng)；物業(yè)自持運(yùn)營(yíng)階段可申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。
（2）非標(biāo)融資包括信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、城市更新基金等，在項(xiàng)目“前融”階段（開發(fā)貸以前）使用較多。實(shí)施主體確認(rèn)前可通過代建+信托計(jì)劃、城市更新基金、國(guó)企金控平臺(tái)、擔(dān)保公司等進(jìn)行融資。
（3）城市更新項(xiàng)目也可通過引入合作方緩解資金壓力，如本土中小房企與資金實(shí)力強(qiáng)的大型房企合作，由大房企解決前期資金投入的問題；又如引入戰(zhàn)略投資者等。以深耕舊改領(lǐng)域的瑞安房地產(chǎn)為例，公司2006-2018年間多次出售舊改項(xiàng)目股權(quán)，總募資金額在170億元以上。
表4. 瑞安房地產(chǎn)與香港永菱通股權(quán)交易情況
（二）內(nèi)部資金平衡：滾動(dòng)開發(fā)
城市更新項(xiàng)目一般通過滾動(dòng)開發(fā)模式平衡資金。部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開發(fā)是城市更新項(xiàng)目的基本思路。城市更新項(xiàng)目一般以安置區(qū)作為啟動(dòng)，安置部分拆遷戶，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤(rùn)，滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開發(fā)成本，可較好的緩解實(shí)施主體資金壓力。
圖7. 城市更新項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)模式
四、房企參與城市更新相關(guān)案例
（一）政府主導(dǎo)模式：中海紅旗村項(xiàng)目
上海普陀區(qū)紅旗村于2015年3月啟動(dòng)舊改，拆遷實(shí)施主體為上海普陀區(qū)國(guó)資委全資持股的上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，2016年末土地一級(jí)整理基本全部完成。
2018年10月，上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)合體）以93.99億元地價(jià)摘得紅旗村四塊地，該公司由中海地產(chǎn)、上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、上海新長(zhǎng)征（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合成立（實(shí)控人為普陀區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)），持股比例分別為70%、20%、10%；2020年1月-2月，聯(lián)合體再以19.14億元拿下紅旗村剩余舊改地塊。出讓地塊要求競(jìng)得人配建租賃房、保障房、廣場(chǎng)、公共設(shè)施、社區(qū)配套設(shè)施等，同時(shí)商辦項(xiàng)目要求全部自持，且需引入企業(yè)總部、研發(fā)中心、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代商貿(mào)等符合普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)。2019年8月，中海甄如府首期開盤，項(xiàng)目從拿地到首開僅10個(gè)月。
圖8. 紅旗村舊改項(xiàng)目時(shí)間軸
（二）市場(chǎng)主導(dǎo)模式：深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、廣州獵德村項(xiàng)目
1、企業(yè)收購(gòu)改造模式案例：深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)
佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)位于龍崗區(qū)坂雪崗科技城核心區(qū)，前身為寶吉工藝品（深圳）有限公司廠址（以下簡(jiǎn)稱寶吉廠）。寶吉廠曾為全球最大的圣誕樹生產(chǎn)廠家，2008年金融危機(jī)破產(chǎn)后廠房廢棄，2010年1月佳兆業(yè)以8.4億的價(jià)格收購(gòu)該廠房，并向深圳市政府申請(qǐng)將用地性質(zhì)更改為商業(yè)、住宅，計(jì)劃將原寶吉廠開發(fā)為含商業(yè)、住宅、學(xué)校的大型綜合體項(xiàng)目——佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)。2011年1月深圳市龍崗區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）專項(xiàng)規(guī)劃審查意見的函》，批準(zhǔn)寶吉廠城市更新項(xiàng)目；2011年3月該項(xiàng)目被列入深圳市“十二五”規(guī)劃60個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一；2011年9月，佳兆業(yè)完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的搬遷和拆遷談判，并全部簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議書》；2012年12月所有回遷戶完成選房工作。
佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目總占地面積約為40萬方，總建筑面積約為180萬方，項(xiàng)目共分為4期，2012年12月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首次銷售，項(xiàng)目從獲取到首開時(shí)滯35個(gè)月。截至2019年末，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)已經(jīng)開發(fā)3期，為包含學(xué)校、寫字樓、商業(yè)購(gòu)物中心的大型綜合體項(xiàng)目。
圖9. 深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)舊改項(xiàng)目時(shí)間軸
2、村企業(yè)合作改造模式案例：廣州獵德村項(xiàng)目
獵德村是廣州市首個(gè)改造的城中村，1994年獵德村與廣州市土地開發(fā)中心簽訂《交地協(xié)議》，2002年天河區(qū)政府同意獵德村撤銷村民委員會(huì)，建立獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司。2007年5月獵德村改造計(jì)劃正式啟動(dòng)，7月村集體通過了拆遷補(bǔ)償方案：獵德村原地拆除，村西片區(qū)逾11萬方土地用作商業(yè)用途，公開市場(chǎng)拍賣后所得款項(xiàng)用于滿足村改造資金的需求；村東片區(qū)拆遷后用于安置居民，具體拆遷補(bǔ)償原則為“拆一補(bǔ)一”，并另在村南保留一塊土地建設(shè)酒店以支持集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2007年9月，富力、合景泰富、新鴻基聯(lián)合以46億的價(jià)格競(jìng)得獵德村西片區(qū)商業(yè)地塊，其中約25億用作拆遷款安置及新樓建設(shè)款，10億用于投資村南酒店。2007年10月獵德村開始進(jìn)行拆遷，2009年底拆遷基本完成，2010年初回遷戶回遷至原村東片區(qū)。
獵德村西片區(qū)商業(yè)地塊由富力、合景泰富、新鴻基共同開發(fā)，三家分占三分之一權(quán)益，地塊總建面約56.8萬方，規(guī)劃建設(shè)為包括高檔公寓、酒店、購(gòu)物商場(chǎng)、寫字樓的大型綜合體項(xiàng)目。其中公寓天鑾2011年11月首次銷售，項(xiàng)目從獲取到首開時(shí)滯50個(gè)月。寫字樓天盈廣場(chǎng)、天盈廣場(chǎng)東塔分別于2013年下半年、2015年下半年推售，購(gòu)物廣場(chǎng)IGC于2016年10月正式開業(yè)。
圖10. 廣州獵德村舊改項(xiàng)目時(shí)間軸
（三）政府和市場(chǎng)合作模式：新湖中寶閘北舊改項(xiàng)目
新湖中寶閘北青-12地塊舊城改造項(xiàng)目位于上海靜安區(qū)核心位置，多數(shù)為房齡超過50年的棚戶區(qū)。2002年新湖中寶拿下該地塊，項(xiàng)目總占地面積約6.5萬方，總建面約34.5萬方。項(xiàng)目分為兩期拆遷，一期于2002年開始動(dòng)遷，預(yù)計(jì)總投資3.5萬億，2010年拆遷完成，2015年首次開盤，2017年正式交付。二期于2007年獲得準(zhǔn)拆證，2014年開始正式拆遷，受部分單位未簽約影響，2017年完成全部拆遷，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年開盤預(yù)售。
圖11. 新湖中寶上海閘北舊改項(xiàng)目時(shí)間軸
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